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房产纠纷判决生效后，房屋是自判决生效之日起就归受让人所有，还是办理完过户登记手续后才归受让人所有？
房屋买卖合同纠纷，房产赠与纠纷、继承纠纷、分割纠纷、共有纠纷、所有权纠纷法院作出判决或者调解书（仲裁委作出裁决）后，受让人（购房人、受赠人、继承人、共有人、真正所有权人等）是自法院的判决、调解书或仲裁委的裁决生效之日起获得房屋所有权，房屋就转归受让人所有了，还是需要到房地产登记机构办理完过户手续后才获得房屋所有权？笔者认为，受让人自法律文书生效之日起就获得了房屋所有权，而非等到办理完产权过户手续、房屋产权登记到受让人名下后才转移。受让人无须等到办完过户登记，房屋自法律文书生效之日起已经归受让人所有。受让人持生效法律文书和执行文书到房地产登记机构办理过户登记手续，是为了面向社会公示、起到公示公信作用，以保障后来者的交易安全，受让人自己对该房屋的所有权并不需要等到办完过户登记后才生效。
众所周知，不动产物权登记生效，未经登记不生效（物权法第九条），动产物权交付生效。但物权法第九条同时规定了，法律另有规定的除外。这“另有规定的”例外情形，就是物权法第二十八条至第三十条规定的三大类情形。第二十八条：因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力。
那么，是法院、仲裁委作出的所有法律文书都能直接导致物权变动，还是只有其中某些类型的法律文书才能直接导致物权变动？？下面从最高法院研究室对某高院请示的以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的答复意见说起。
有关部门就以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的问题征求最高法院研究室意见。我室经研究认为：物权法第二十八条规定的“法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。
【解读】
一、问题由来
河北某某公司与魏某某租赁合同纠纷一案，某某中院经审理判决魏某某于判决生效之日起十日内偿还房屋租赁费356000元。判决生效后，魏某某没有按照生效法律文书主动履行，2009年11月，该案被立案执行，某某中院根据某某公司的申请，将魏某某名下的两处房产予以查封，但在另案宋某某与魏某某借贷纠纷一案中，此双方当事人在2009年5月已经明确将上述两处房屋抵偿给宋某某，并由魏某某协助办理产权过户手续，并通过调解书的形式予以确认。故案外人宋某某在上述租赁合同纠纷案件的执行过程中，向某某中院提出书面异议，认为此房屋已通过有效法律文书的形式确认为其所有，不得对此予以查封，故请求某某中院解除查封。
二、主要争议问题
该案涉及的“以物抵债”民事调解书是否能够直接引起不动产权属变动的问题，这在理论和实践中存有不小争议，主要有肯定和否定两种意见：
肯定意见认为，此民事调解书能够引起不动产所有权的转移。理由是：
(1)民事诉讼法明确规定，民事调解书生效后即发生与民事判决书同样的效力。本案调解书的达成在前，查封行为在后，故此查封裁定效力不能对抗生效民事调解书的效力。
(2)物权法第二十八条规定：“因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府的征收决定等生效时发生效力。”宋某某与魏某某在借贷纠纷一案中的民事调解书已经双方签收，即发生法律效力。因此，此签收之日应视为案涉房产物权已经发生了转移。
否定意见认为，此民事调解书不能直接引起不动产所有权的变动。理由：
(1)民事调解协议是当事人意思自治的产物，其本质上属于协议的范畴，并不必然导致物权变动。
(2)能够引起物权变动的法律文书应仅限于法院作出的形成判决，调解书并无形成判决的形成力。
(3)以物抵债协议仅是双方的意思表示，其协议内容也明确要办理过户登记手续，故未办理相应过户登记手续的，所有权也未转移。
三、研究意见及其理由
经慎重研究，对于“以物抵债”的民事调解书是否能够直接引起不动产权属变动的问题，最高法院研究室认为，物权法第二十八条规定的“法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但是以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。此主要是基于以下考虑：
（一）非依法律行为发生物权变动的法理基础
物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为进行的物权变动和非依法律行为而发生的物权变动。依法律行为进行的物权变动，是指以当事人意思表示为基础进行的物权变动。此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力，比如不动产的登记和动产的交付等。非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：(1)因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等发生的物权变动；(2)因继承或者受遗赠而取得物权；(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。物权法第二十八条所规定的主要是涉及第一种情形，即基于公权力的行使而使物权发生变动的情形。在此种情形下，物权的设立、变更、转让或者消灭，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动，这种物权变动的方式所遵循的并不是一般性的物权公示原则，而是法律的直接规定。此依照公法进行的物权变动，由于有了公权力的介入，物权变动的状态往往比较明确，物权变动本身已经具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付而直接生效。
（二）可以导致物权变动的生效法律文书类型
法院作出的法律文书包括判决书、调解书、裁定书、决定书以及各种命令、通知等，其中判决书、调解书、裁定书可以区分为给付性法律文书、确认性法律文书和形成性法律文书，主要是判决区分为给付性判决、确认性判决和形成性判决。应当注意，并非所有法院作出的生效法律文书都可以直接引起物权变动，物权法第二十八条有关“因法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的”的表述，即是此意。法院作出的决定、命令、通知等主要解决的是诉讼或非诉程序中的程序事项，并不直接导致实体权利的变化，这些法律文书不能导致物权变动。判决书、调解书、裁定书中，只有形成性判决或裁定或调解书属于能够直接引起物权变动的法律文书。所谓形成性判决是指变动或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。对此学界和司法实务界没有争议，此不赘述。但对于裁定书和调解书，则认识不一。有学者认为，调解书虽然与判决具有同等效力，但就物权变动所作的调解书，尚无与形成性判决同一的形成力，因此，不能直接引起物权变动。法院制作的裁定通常也不能直接引起物权变动。能够引起物权变动的裁定书，主要是指在执行程序中对不动产、有登记的特定动产或者其他财产权作出的拍卖成交裁定或者抵债裁定。《最高法院关于法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004] 16号）第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。” 对此，我们的初步考虑是，物权法第二十八条并未具体列举有关引起物权变动的生效法律文书的类型，仍属于概括性规定的范畴，那么对于此生效法律文书的范围有赖于对现有其他法律及司法解释的规定、相关的立法背景资料、基本的物权变动法理以及当事人之间的基本利益平衡和交易安全的综合考虑。首先，依照有关立法资料，导致物权变动的法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书、裁定书。例如，离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于上述的设权、确权判决范畴。此类设权或者确权判决书、裁决书、调解书本身，具有与登记、交付（移转占有）等公示方法相同的效力，因而依据此类判决书、裁决书、调解书而进行的物权变动，无须再进行一般的物权公示即可直接发生效力。也就是说，可以导致物权变动的法院生效法律文书必须具有直接导致物权变动的内容，可以包括裁定书和调解书。其次，如上所述，法院生效法律文书导致物权变动的法理基础在于，公权力的介入使得此法律文书所记载的物权变动具有了与不动产登记或者动产交付相当的公示效果，从而可以防止因为物权强大的排他效力导致的对第三人权利的不测妨害而损害交易安全。对于此项内容，调解书、裁定书与判决书在本质上是共通的，因此不宜将导致物权变动的生效法律文书仅限定于形成性判决，有直接导致物权变动内容的调解书和裁定书也应当包括在内。最后，民事诉讼法第八十九条第三款规定：“调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”其第五十条第三款又规定：“当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。”依据上述规定，调解书、裁定书与判决书在裁判后果的法律效力方面不应有本质区别，至少在当事人之间具有相同的法律约束力、执行力和强制力。因此，我们认为，物权法第二十八条所规定的“法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书，但并非是指所有的判决书、裁定书和调解书，必须以具有直接导致物权变动的内容为限。当然，至于具体的裁定书和调解书的范围，由于现有法律并无明确规定，还有待于进一步研究。
由于法院的判决书、裁定书、调解书所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力很弱，因此根据物权法第三十条的规定，对于依照法院生效法律文书而享有的物权，在处分时，如果法律规定需要办理登记的，不经登记，不发生物权效力。
（三）以物抵债调解书所涉及的物权变动问题
如上所述，依据物权法第二十八条的立法意旨，因法院的生效法律文书等引起的物权变动，是依据公法行为进行的变动，其本身已具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付即可生效。同样，依照物权法第二十八条的文义，其重点在于强调说明物权变动的时间以法律文书生效时为准，而并非旨在规定所有的生效法律文书都能引起物权变动，对于能够引起物权变动的法律文书也要根据案件的具体情况作出判断。就调解书而言，首要必备的条件就是要具有直接发生物权变动的内容。但以物抵债调解书内容只是以物抵债，而物权变动仍要进行登记和交付，即此调解书并不具有直接导致物权变动的内容。法院也仅是对当事人之间以物抵债协议的内容是否合法作出判断，公权力的介入已体现在确认协议的合法性上，由于此调解协议并不具有直接导致物权变动的内容，也就不存在与登记或交付相同公示作用的问题。
鉴于民事调解书的本质在于对调解协议的确认，而以物抵债调解协议作为协议的一种，其本质属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将动产的抵债物进行交付，将不动产办理过户登记。这时创设物权仍要按照依法律行为导致物权变动的规则进行。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付和过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。在本案中，如果魏某某不履行此抵债协议，宋某某即可向法院申请强制魏某某履行交付和办理过户登记的义务。但在双方当事人未办理相应的登记过户手续时，案涉房屋的所有权并未发生转移。
综上，按照最高法院研究室的答复意见，物权法第二十八条规定的能够直接引起物权变动的生效法律文书包括判决书、调解书和裁定书，但是一般只包括形成性法律文书，不包括确认性法律文书和给付性法律文书；以物抵债调解书不宜认为具有直接引起物权变动的效力。笔者认为，的确并非所有涉及物权处分的判决、裁定、调解书均能直接引起物权变动、均具有直接导致物权变动的效力，但是形成性判决、给付性判决、确认性判决均有引起物权变动的效力，具有物权变动内容的形成性、给付性、确认性的调解书和裁定书一般也应当均有引起物权变动的效力。像房屋买卖合同、赠与合同纠纷案判决书、调解书，房产继承纠纷案、房产分割纠纷案、房产共有纠纷案、房屋所有权确认纠纷案的判决、调解书及仲裁裁决书也都具有直接导致物权变动的效力。而且，即使认为给付性判决、确认性判决不具有直接导致物权变动的效力，只有形成性判决才具有直接导致物权变动的效力，这个区别也仅仅是学理上的，实践中没有差别，没有区别的意义。譬如房屋买卖合同纠纷案判决，若法院判决支持系争房屋过户给购房人，这是一个给付性判决，即使学理上认为需要购房人到房地产登记机构办理完毕执行过户手续、产权核准登记到购房人名下后，房屋才属于购房人所有，但在判决生效至办理完毕过户手续这段时间内，房屋实际上已经属于购房人所有，起诉上家的第三人已经不能再查封该房屋，购房人的交易安全和房产安全已经没有任何风险和威胁。办理过户登记手续，只是对一个既成事实的确认。因此，在实践中不必区分给付性判决、确认性判决究竟能不能直接导致物权变动。只要购房人、受让人取得了法院或仲裁委作出的支持房屋过户给自己的或者确认房屋属于自己所有的判决、裁决、裁定或者调解书，法律文书生效之日该房屋实际上已经属于购房人、受让人所有，购房人、受让人的房产安全已经没有风险和威胁。
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