案件来源
张红英、万仁辉二审民事判决书[最高人民法院（2017）最高法民终42号]
裁判要旨
离婚协议的性质属于合同，并非法定的能够引起物权变动的法律文书，不能直接变动不动产物权。但基于离婚协议所获得的对不动产变更登记的请求权可以排除在其之后设立的债权对不动产申请的强制执行。
案情简介
一、张红英与成清波原系夫妻，双方于2008年10月20日办理了离婚登记手续，《离婚协议书》约定：“[沪房地浦字（2008）第×号]房产归女方（张红英）所有”。房屋办理了按揭，成清波尚未清偿完毕。
二、2011年8月万仁辉与富源贸易公司签订了借款协议，成清波出具了《担保书》，后最高法院（2013）民一终字第133号民事判决书确认，富源贸易公司应偿还万仁辉借款6750万元及利息，成清波承担连带责任。
三、后江西高院在执行申请执行人以上借款纠纷一案时，张红英对拍卖案涉房产提出执行异议，被驳回。
四、张红英又向江西高院提起执行异议之诉，请求确认案涉房屋归其所有并停止对案涉房产的查封、拍卖。江西高院一审驳回了其全部诉讼请求。张红英不服遂向最高院提起上诉，最高院二审判决支持了停止对案涉房产的查封、拍卖的诉讼请求。
相关法律法规
《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决
关于张红英对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，综合本案具体情况，张红英虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据万仁辉的申请对案涉房产的强制执行。理由是：
一方面，从两种请求权产生的时间来看，张红英对案涉房产享有的请求权是基于2008年其与成清波签订的离婚协议产生，而万仁辉享有的请求权是基于2011年成清波出具的担保《承诺书》产生。张红英的请求权成立在前，其与成清波不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后成清波可能发生的担保债务。万仁辉的请求权与张红英的请求权相比较，在时间上不具有优先性。
另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，张红英享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而万仁辉享有的是针对成清波的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。具体而言，成清波为富源贸易公司向万仁辉借款提供连带责任担保时，未将案涉房产设定为抵押担保物，万仁辉亦并非基于成清波名下登记有案涉房产而同意其为借款人富源贸易公司提供保证担保。
因而，万仁辉的金钱债权请求权与张红英的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故张红英关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。
总结
1.离婚协议排除法院强制执行必须满足一定的条件
离婚协议约定了不动产归属能否排除法院的强制执行，目前尚未有法律或司法解释的规定。实践中，法院的判决也不统一。但大多数法院都会比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。离婚协议实质也属于合同，可以比照该规定适用：（1）离婚协议是在法院查封前就签订生效的，以证明没有利用离婚协议逃避债务的故意；（2）离婚后业已实际占有不动产；（3）离婚后有客观原因未办理登记。本案中，因为房屋处在按揭中，成清波迟迟未清偿按揭，导致无法办理变更登记。符合以上三点，为保护无过错方的利益，离婚协议中对不动产归属的约定一般就可排除强制执行。
2.案外人执行异议被驳回后，应当及时提出执行异议之诉
根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》针对执行程序中当事人提出执行异议时如何，原则是由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，受理法院一般仅对当事人提出的执行异议进行外观上的审查，并不从实体上判断异议人是否具有实体法上的权利。但执行异议之诉则不同，受理法院需对提出执行异议之诉的原告是否享有实体上的足以排除强制执行的权利进行严格审查。本案中也是如此，由于执行异议法院仅作外观上的判断，故张红英最初的执行异议被驳回。但因为及时提起执行异议之诉，虽几经波折但最后其合法权利仍然得到了保障。所以，执行程序中的执行异议被驳回绝不是权利用尽的重点，执行异议之诉才是最好的保护真实权利人的权利不被侵害的利器。
3.不动产转让时，切记及时办理变更登记
根据我们大量的实务经验来看，绝大多数的房产纠纷都是因为未及时办理变更登记。因为我国的“登记生效”主义，不及时进行变更登记就不能取得房屋所有权，发生纠纷时也无法基于物权所有权主张权利。
